Tudástár
Áfás-e a lakás bérbeadása?
A rövid válasz: nem áfás, és adószám sem kell hozzá. A hosszabb válasz azért érdekes, mert áfaalany attól még leszel — csak adómentes körben. És ha garázst is adsz ki a lakás mellé, az már más kérdés.
- Frissítve
- Olvasási idő
- 5 perc
A lakás bérbeadása az áfa rendszerében adómentes szolgáltatás — a tevékenység egyéb sajátos jellegére tekintettel. Nem attól függ, ki a bérbeadó és ki a bérlő: a lakásbérbeadás önmagában mentes.
Ez azt jelenti, hogy a bérleti díjra nem számítasz fel áfát, és nem is fizetsz be belőle semmit.
Nem kell áfát felszámítanod, számlát sem kell adnod: elég a számviteli törvény szerinti bizonylat. Adószám nélkül, az adóazonosító jeleddel is kiállíthatod.
Áfaalany viszont vagy — ez nem ellentmondás
Aki rendszeresen, tartósan vagy üzletszerűen ad bérbe ingatlant, az az áfa rendszerében adóalanynak minősül — akkor is, ha kizárólag adómentes bérbeadást végez.
Ez elsőre riasztóan hangzik, a gyakorlatban viszont alig jelent kötelezettséget: az adómentes körben nincs áfabevallás, nincs áfafizetés, és — ha a feltételek teljesülnek — adószám sem kell hozzá.
Adószám nélkül akkor maradhatsz, ha mind a négy feltétel teljesül:
- nem vagy egyéni vállalkozó, sem a bérbeadásban, sem másban
- kizárólag az Áfa tv. szerinti adómentes ingatlan-bérbeadást végzel
- a bérbeadásra nem választasz adókötelezettséget
- nem vagy köteles közösségi adószámot kiváltani
Az adószám kérdését részletesen külön cikk járja körbe, a lényeg viszont ez: a legtöbb magánbérbeadónál mind a négy pont teljesül.
Négy eset, ami mindig áfaköteles
A mentesség alól a törvény négy kivételt nevesít. Ezekben a bérbeadás mindig adókötelezettséget eredményez, választástól függetlenül:
- kereskedelmi szálláshely-szolgáltatás — vagyis a tartalma alapján szálláshelynek minősülő kiadás, például a turisztikai célú rövid távú bérbeadás
- közlekedési eszköz elhelyezése, parkolás — jellemzően a garázs és a parkolóhely bérbeadása
- az ingatlannal tartósan összekötött gép, berendezés bérbeadása
- a széf bérbeadása
Miért nem éri meg általában adókötelessé tenni
A törvény megengedi, hogy az adóalany adókötelessé tegye az egyébként mentes ingatlan-bérbeadását. Cserébe levonhatja a beszerzéseit terhelő áfát: az ingatlanvásárlásét, a lakásba vett bútorokét, a felújítás áfáját.
Három dolgot viszont tudni kell róla, mielőtt bárki vonzónak találná:
Lakóingatlanra külön nem választható. Vagy az egész ingatlan-bérbeadási tevékenységedet teszed adókötelessé — a lakóingatlant is beleértve —, vagy csak a lakóingatlanon kívüli részt, a lakásbérbeadásra pedig marad a mentesség. Azt tehát nem lehet, hogy kizárólag a lakást tedd adókötelessé.
Előre kell bejelenteni. A választást a tárgyévet megelőző év utolsó napjáig kell bejelenteni; ha év közben kezded a tevékenységet, akkor annak megkezdése előtt. Utólag, a bevallás készítésekor nem lehet rá váltani.
Öt évig köt. Aki az adókötelessé tételt választotta, azt a választás évét követő ötödik naptári év végéig köti a döntése. Egy rossz döntés tehát nem egy évre szól.
Magánszemély lakásbérbeadónál az adókötelessé tétel ritkán éri meg: a bérlő jellemzően magánszemély, aki az áfát nem tudja levonni, tehát a 27 százalék vagy a bérleti díjat drágítja, vagy a te bevételedet csökkenti.
Alanyi adómentesség: 2026-tól 20 millió forint
Az alanyi adómentesség egy másik, általánosabb mentességi forma — nem a bérbeadás jellegéhez kötődik, hanem az árbevétel nagyságához. 2026. január 1-jétől a választására jogosító értékhatár 18 millió forintról 20 millió forintra emelkedett.
Hosszú távú lakásbérbeadásnál ennek jellemzően nincs jelentősége: a bérbeadás a tevékenység jellege miatt már amúgy is mentes, tehát nincs mit alanyi mentességbe tenni. Akkor válik fontossá, ha van mellette kötelezően áfaköteles tevékenységed is — például szálláshely-szolgáltatás vagy garázsbérbeadás.
Az értékhatárt évi szinten kell érteni: ha év közben kezded a tevékenységet, időarányosan kell megfelelni neki. És fontos, hogy az alanyi adómentes sem vonhatja le a beszerzéseit terhelő áfát.
Közös tulajdon: a tulajdonostársak közössége az adóalany
Ha az ingatlan közös tulajdonban van és közös használatban áll, az áfa szempontjából nem az egyes tulajdonosok, hanem a tulajdonostársak közössége az adóalany. A közösség a jogait és kötelezettségeit az általa kijelölt képviselő útján gyakorolja.
Ha nem jelölnek ki képviselőt, a törvény dönt helyettük: a legnagyobb tulajdoni hányaddal rendelkező tulajdonostárs lesz a képviselő, egyenlő tulajdoni hányad esetén pedig a NAV jelöl ki egyet.
A közös tulajdonú ingatlan bérbeadásának szja-oldala ettől független kérdés — ott a tulajdoni hányad dönt.
A lényeg
Hosszú távú lakásbérbeadásnál az áfa gyakorlatilag nem játszik: mentes a bérbeadás, elég a számviteli bizonylat, és adószám sem kell hozzá. Két helyen kell megállni: ha garázst vagy parkolót is adsz ki külön díjért, és ha valaki azt tanácsolja, hogy tedd adókötelessé a bérbeadást a levonható áfa kedvéért — ez utóbbi öt évre szóló döntés, magánszemély bérlőknél ritkán jó ötlet.
Források
- NAV 10. számú információs füzet — Ingatlan bérbeadásának és egyéb hasznosításának adózása (közzétéve: 2026. 02. 03.), I/5. és II/6. pont · ellenőrizve 2026. augusztus 16.
- Áfa tv. (2007. évi CXXVII. törvény) 86. § (1) bekezdés l) pont és 86. § (2) bekezdés — az adómentesség és a kivételei · ellenőrizve 2026. augusztus 16.
- Áfa tv. 88. § — az adókötelessé tétel választása, bejelentése és az ötéves kötöttség · ellenőrizve 2026. augusztus 16.
- Áfa tv. 188. § — az alanyi adómentesség értékhatára (2026. január 1-jétől 20 millió forint) · ellenőrizve 2026. augusztus 16.
Az itt szereplő számítások a NAV információs füzete és a hatályos jogszabályok alapján készültek, tájékoztató céllal. Nem minősülnek adótanácsadásnak, és nem helyettesítik a könyvelővel való egyeztetést. A bevallásodért te felelsz.
Ezt év végén sem szeretnéd fejből kiszámolni.
Készül egy alkalmazás, ami év közben vezeti a tételeidet, és május 20. előtt megmondja, melyik sorba mi kerül. Szólunk, amint indul.