Külföldön élsz, de itthon adod ki a lakást?

Sokan kiköltöznek, és a magyarországi lakást kiadják. A kérdés ilyenkor mindig ugyanaz: hol kell adózni utána, és mit kell itthon intézni.

Ugyanazok a szabályok vonatkoznak rád

A NAV álláspontja ebben egyértelmű: az adózási módok választásának lehetősége, valamint az adóbevallási kötelezettségek teljesítése — adott esetben a tevékenység bejelentése a jegyzőhöz — ugyanúgy vonatkozik a külföldi magánszemélyre, mintha belföldi illetőségű lenne. Az ingatlan hasznosításából keletkező jövedelme ugyanis az ingatlan fekvése szerinti államban válik adóztathatóvá.

Ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy neked is:

• választanod kell a 10 százalékos költséghányad és a tételes költségelszámolás között,
• negyedévente adóelőleget kell fizetned, ha a bérlőd magánszemély,
• május 20-ig be kell vallanod a jövedelmet,
• és ugyanúgy nem kell adószámot kiváltanod, ha a bérbeadás az áfamentes körbe tartozik.

A szochó itt sem merül fel

Erre külön rákérdeznek, mert sokan tartanak tőle: az ingatlan bérbeadásából származó jövedelem után sem a belföldi, sem a külföldi illetőségű magánszemélyt nem terheli szochó-kötelezettség.

Ez akkor is így van, ha máshol vagy biztosított — például ha Ausztriában dolgozol A1-es igazolással, miközben a magyarországi lakásodat bérbe adod.

Az adóazonosító jel

A bevalláshoz és a befizetéshez magyar adóazonosító jelre van szükség. Ha még nincs, azt a NAV-tól kell kérni; enélkül a bevallás benyújtása és az előleg befizetése sem tud megtörténni.

Az adószám kérdése ettől független: ha a bérbeadásod az áfamentes körbe tartozik, adószám továbbra sem kell — elég az adóazonosító jel.

Ezért zárja ki a kalkulátorunk

A kalkulátorunkban van egy kapcsoló: „Nem magyar adóügyi illetőségű vagyok". Ha bejelölöd, szándékosan nem adunk számot.

Nem azért, mert a magyar adó másképp alakulna — a 15 százalék ugyanaz. Hanem mert a teljes kép a másik állam szabályaitól függ, és egy olyan szám, ami csak a magyar oldalt mutatja, félrevezető lenne. Egy kalkulátor akkor ér valamit, ha meg lehet bízni benne; ehhez pedig tudnia kell, mikor hallgasson.

Mire figyelj a gyakorlatban

• Ki fizeti az előleget. Ha magánszemélynek adod ki, neked kell negyedévente utalnod — külföldről is, a határidők ugyanazok.
• Postai és elektronikus elérhetőség. A bevallás ügyfélkapus azonosítással nyújtható be; ha nincs, meghatalmazott képviselő járhat el.
• A bérlő típusa. Kifizető bérlőnél az előleget ő vonja le; ilyenkor a jövedelem meg is jelenhet a bevallási tervezetedben.
• A nyilvántartás. A költségelszámoláshoz ugyanúgy kell alapnyilvántartás és bizonylat, mint bárki másnak.

A bevallás menete sem tér el: ugyanúgy az önálló tevékenység sorába kerül a bevétel, a költség és a jövedelem.

Források

• NAV 10. számú információs füzet — Ingatlan bérbeadásának és egyéb hasznosításának adózása (közzétéve: 2026. 02. 03.), Gyakori kérdések 7–8. · ellenőrizve 2026. július 6.
• Szocho tv. (2018. évi LII. törvény) 5. § (2) bekezdés h) pont · ellenőrizve 2026. július 6.

Az itt szereplő számítások a NAV információs füzete és a hatályos jogszabályok alapján készültek, tájékoztató céllal. Nem minősülnek adótanácsadásnak, és nem helyettesítik a könyvelővel való egyeztetést. A bevallásodért te felelsz.