Mikor és mennyivel emelhetsz bérleti díjat?

A magánszemélyek közötti lakásbérletnél a bérleti díjat a felek szabadon állapítják meg — nincs hatósági ár, nincs törvényi maximum, és nincs törvényi automatizmus sem.

Ebből következik a szabály, amit a legtöbben félreértenek: a bérleti díj a szerződés része. Amit a szerződés nem enged meg egyoldalúan, ahhoz a bérlő hozzájárulása kell.

Három helyzet, három mozgástér

Határozott idejű szerződés, emelési kikötés nélkül. A díj a futamidő végéig kötött. A bérlő beleegyezése nélkül nem emelhetsz, és a szerződést sem mondhatod fel azért, mert kevesled a díjat. Ilyenkor a lejárat az egyetlen természetes pont, ahol új összeget ajánlhatsz.

Határozatlan idejű szerződés. Emelni itt sem lehet egyoldalúan, viszont a szerződés felmondható a kikötött felmondási idővel. A gyakorlatban ezért az emelés így néz ki: felajánlod az új díjat, és ha a bérlő nem fogadja el, a szerződés a felmondási idő végén megszűnik. Ez működik, de kockázatos — a bérlő is dönthet úgy, hogy inkább elköltözik.

Bármelyik szerződés indexklauzulával. Ez az egyetlen eset, ahol az emelés nem tárgyalás kérdése, hanem számtani művelet: a szerződés előre rögzíti, mikor, mihez képest és mennyivel változik a díj.

Mit tartalmazzon az indexklauzula

Egy használható kikötés négy dolgot mond meg. Ha bármelyik hiányzik, vita lesz belőle:

Az index forrását. A szokásos alap a KSH által közzétett éves átlagos fogyasztóiár-index. Nevesítve kell lennie, mert több index is létezik — a havi, az előző év azonos hónapjához mért és az éves átlagos index más-más számot ad.

A bázist. Melyik időszak indexét kell alkalmazni, és milyen összegre: az eredeti bérleti díjra vagy a legutóbb már megemeltre. A kettő évek alatt komoly eltérést ad.

Az időzítést. Mikortól él az új díj — jellemzően január 1-jétől. Fontos, hogy a KSH az előző évre vonatkozó éves indexet a következő év elején teszi közzé, tehát a január 1-jei emeléskor még nem feltétlenül ismert a szám. Érdemes kimondani, hogy az emelés visszamenőleg, január 1-jétől érvényes, akkor is, ha a közlés később történik.

A formát. Írásbeli értesítés, meghatározott határidővel — például az emelés hatálybalépése előtt 30 nappal.

Egy számpélda az indexálásra

Nézzük, mit jelent a bázis megválasztása öt év alatt, 200 000 forintos induló bérleti díjjal és évi 5 százalékos indexszel.

Ötödik év bérleti díja, 200 000 Ft-ról indulva

Ha mindig az eredeti díjhoz mérsz200 000 + 5 × 5% — lineáris

250 000 Ft

Ha mindig az előző évi díjhoz mérszkamatos kamat módjára — ez a szokásos

255 256 Ft

Öt év alatti különbség egy hónapon

5 256 Ft

Egy hónapon ez kevés, tíz év alatt viszont már érdemi. A lényeg nem is a különbség nagysága, hanem hogy a szerződésből egyértelműen ki kell derülnie, melyikről van szó — különben a bérlővel évente újra le kell tárgyalni ugyanazt.

Az emelés adózási oldala

Az emelt bérleti díj ugyanúgy bevétel, mint a korábbi. Két apróságra érdemes figyelni:

A megszerzés időpontja számít, nem az esedékesség. Ha az emelést visszamenőleg, januárra érvényesíted, de a különbözetet a bérlő márciusban fizeti meg, a bevétel márciusban keletkezik.

Az adóelőleg is együtt mozog. Magánszemély bérlő esetén a negyedéves adóelőleget magad számolod — ha év közben emelsz, a hátralévő negyedévekben magasabb összeggel kell számolnod.

Számold újra az adóelőleget az emelt bérleti díjjal

Az értesítő levél

Az indexálás akkor is írásos értesítést kíván, ha a szerződés automatikusnak mondja. A levél tartalmazza:

• a szerződés megkötésének dátumát és a felek nevét
• a szerződés azon pontját, amely az emelést lehetővé teszi
• az alkalmazott index forrását, értékét és időszakát
• a régi és az új bérleti díjat, forintra pontosan
• azt a dátumot, amelytől az új díj érvényes

Ez a levél az, ami vita esetén megvédi az emelést. A szóban közölt, „megbeszéltük" emelést a bérlő évekkel később is vitathatja — és a bizonyítás a bérbeadót terheli.

A lényeg

Emelni akkor tudsz gond nélkül, ha ezt már a szerződéskötéskor elintézted. Egy jól megírt indexklauzula — nevesített KSH-index, egyértelmű bázis, rögzített időzítés, felső korlát — évekre megoldja a kérdést, és a bérlő számára is kiszámíthatóvá teszi. Ha a szerződésedben ez nincs benne, az emelés nem jogi kérdés lesz, hanem tárgyalás.

Források

• Ptk. (2013. évi V. törvény) — a szerződés tartalmának meghatározása és módosítása; a bérleti szerződés szabályai · ellenőrizve 2026. augusztus 16.
• A lakások és helyiségek bérletére vonatkozó 1993. évi LXXVIII. törvény — a magánbérletnél a bérleti díj a felek megállapodásán alapul · ellenőrizve 2026. augusztus 16.
• KSH — fogyasztóiár-index, éves átlagos index (az indexklauzulák szokásos alapja) · ellenőrizve 2026. augusztus 16.

Az itt szereplő számítások a NAV információs füzete és a hatályos jogszabályok alapján készültek, tájékoztató céllal. Nem minősülnek adótanácsadásnak, és nem helyettesítik a könyvelővel való egyeztetést. A bevallásodért te felelsz.

Ezt év végén sem szeretnéd fejből kiszámolni.

Készül egy alkalmazás, ami év közben vezeti a tételeidet, és május 20. előtt megmondja, melyik sorba mi kerül. Szólunk, amint indul.

E-mail címKérek értesítést