Tudástár
Mi változott 2026-ban a lakáskiadás adózásában?
A bérbeadás adózásának gerince évek óta ugyanaz, és 2026 sem hozott fordulatot. Egy dolog viszont emelkedett, és van egy szabály mellette, amit sokan elnéznek.
- Frissítve
- Olvasási idő
- 3 perc
Minden januárban ugyanaz a kérdés érkezik: kell-e idén másképp csinálni. Hosszú távú lakáskiadásnál a válasz 2026-ra az, hogy lényegében nem — de van egy változás, ami egy szűkebb kört érint, és érdemes tudni róla.
Az alanyi adómentesség értékhatára 18 millióról 20 millió forintra emelkedett. A 15%-os szja, a 10%-os költséghányad, a szochómentesség és a határidők változatlanok.
Ami emelkedett: az alanyi adómentesség határa
Az áfatörvény szerinti alanyi adómentesség választására jogosító értékhatár 2026. január 1-jétől 20 millió forint (korábban 18 millió volt). A törvény sávos emelést ír elő: 2027-től 22 millió, 2028-tól 24 millió forint lesz.
A legtöbb magánbérbeadót ez közvetlenül nem érinti: a hosszú távú lakásbérbeadás főszabály szerint adómentes szolgáltatás, amihez adószám sem kell — ott az alanyi adómentesség kérdése fel sem merül.
Akit érint:
- aki adókötelessé tette a bérbeadását (például az áfa visszaigénylése miatt),
- aki olyat ad bérbe, ami eleve kiesik a mentes körből — garázs, parkoló, vagy
- aki rövid távú szálláshely-szolgáltatást nyújt, ahol a tevékenység mindig áfaköteles.
Ami nem változott
Érdemes kimondani, mert ez a hír értéke: a bérbeadás adózásának gerince ugyanaz maradt.
| Amit sokan megkérdeznek | 2026-ban |
|---|---|
| Az szja mértéke a bérbeadás jövedelmére | 15% |
| A költséghányad bizonylat nélkül | 10% |
| Szociális hozzájárulási adó a bérleti díj után | nincs |
| Adóelőleg-fizetési küszöb | 10 000 Ft |
| Negyedéves előleg határideje | a negyedévet követő hó 12. |
| Az éves bevallás határideje | május 20. |
| Értékcsökkenési kulcs hagyományos szerkezetű lakásra | 2% |
Az eSZJA-csapda is a régi: magánszemély bérlőnél a NAV tervezete nem tartalmazza a bérbeadás jövedelmét, mert senki nem szolgáltat róla adatot. Ezt idén is kézzel kell hozzáadni.
Rövid távú kiadás: a fix összegek
Aki fizetővendéglátóként tételes átalányadót választ, annak 2026-ban lakószobánként 38 400 forint az éves adó — azokon a településeken viszont, ahol a vendégéjszakák száma a tárgyévet megelőző második évben meghaladta a kétmilliót, 150 000 forint.
A NAV minden év január 31-ig közzéteszi az érintett települések listáját. 2026-ban egyetlen ilyen település van: Budapest.
Amit idén érdemes megnézni
Ha eddig is ugyanúgy csináltad, valószínűleg nincs teendőd. Két dolgot mégis érdemes évente elővenni:
- A módszerválasztást. A tételes és a 10%-os hányad közötti fordulópont a bevételeddel együtt mozog: ha idén emelted a bérleti díjat, változhatott, melyik éri meg.
- Az értékcsökkenés maradékát. A leírás csak a korábban el nem számolt mértékig folytatható, ezért a halmozott összeget évente vezetni kell.
Számold ki az idei számaiddal, melyik módszer éri meg
Ez a cikk évente frissül
A bérbeadás szabályai lassan mozognak, de nem állnak. A NAV minden év elején kiadja az aktuális információs füzetet — a 2026-os változat 2026. február 3-án jelent meg —, és minden januárban átnézzük, mi változott az előző évhez képest.
Ha valami lényegeset találunk, az itt fog megjelenni, dátummal együtt.
Források
- NAV 10. számú információs füzet — Ingatlan bérbeadásának és egyéb hasznosításának adózása (közzétéve: 2026. 02. 03.) · ellenőrizve 2026. május 11.
- Áfa tv. (2007. évi CXXVII. törvény) 188. § — alanyi adómentesség · ellenőrizve 2026. május 11.
- Adózóna — Fontosabb adóváltozások 2026-ra · ellenőrizve 2026. május 11.
Az itt szereplő számítások a NAV információs füzete és a hatályos jogszabályok alapján készültek, tájékoztató céllal. Nem minősülnek adótanácsadásnak, és nem helyettesítik a könyvelővel való egyeztetést. A bevallásodért te felelsz.