Tételes költségelszámolás vagy 10% költséghányad?

Ha magánszemélyként adod ki a lakásod, a bérleti díj önálló tevékenységből származó jövedelem: az összevont adóalap része, és 15 százalék személyi jövedelemadó terheli. Szociális hozzájárulási adót nem kell utána fizetned — a törvény kifejezetten mentesíti a bérbeadásból származó jövedelmet.

A 15 százalék adott. Amin változtatni tudsz, az az, hogy mennyi lesz a jövedelem, amire ezt a 15 százalékot rávetítik. Erre két módszer van, és a kettő között évente egyszer választhatsz.

A két módszer egy mondatban

10 százalékos költséghányad. A bevételed 90 százaléka a jövedelem. Nem kell semmit gyűjtened, semmit igazolnod. Cserébe semmilyen tényleges kiadást nem vonhatsz le — az értékcsökkenést sem.

Tételes költségelszámolás. A bevételedből levonod a ténylegesen felmerült, bizonylattal igazolt, a bérbeadással összefüggő kiadásaidat, és ami marad, az a jövedelem. Cserébe minden számlát meg kell őrizned.

Egy fontos korlát mindkettőnél: a költség legfeljebb a bevétel mértékéig érvényesíthető. Bérbeadásnál nincs veszteség. Ha a kiadásaid meghaladják a bevételt, a jövedelem nulla lesz — a különbözetet nem viheted át a következő évre, és nem írhatod le más jövedelmeddel szemben sem.

Hol a fordulópont

A számtan egyszerű: a 10 százalékos hányad pontosan a bevételed 10 százalékát adja. A tételes elszámolás akkor éri meg, ha a bizonylatolt költséged ennél több.

200 000 Ft havi bérleti díj, 12 hónapig kiadva

Éves bevétel

2 400 000 Ft

10%-os költséghányad

240 000 Ft

Jövedelem

2 160 000 Ft

Fizetendő szja (15%)

324 000 Ft

Ennél a bérleti díjnál a fordulópont évi 240 000 forint költség. Ha ennyi bizonylatod van, a két módszer ugyanannyit ad — ilyenkor a 10 százalék az ésszerűbb, mert nem jár papírmunkával.

A gyakorlatban itt szokott elcsúszni a becslés. Egy átlagos lakásnál a javítás, a biztosítás és a hirdetés együtt ritkán éri el az évi 240 ezer forintot. Ezért sokan megállnak ennél a pontnál, és a 10 százalékot választják — pedig a legnagyobb tétel még nem is szerepelt a listán.

Az értékcsökkenés billenti át a mérleget

A tételes elszámolásnál a lakás beszerzési ára után — a telek értéke nélkül — évente értékcsökkenési leírást számolhatsz el. Egy hagyományos szerkezetű lakásnál ez évi 2 százalék — a részletes szabályokat külön cikkben jártuk körbe. Ez nem kiadás: nem kell hozzá pénzt kifizetned abban az évben. Mégis levonható tétel.

Ugyanaz a lakás, 40 millió Ft vételárral, tételes elszámolással

Éves bevétel

2 400 000 Ft

Bizonylatolt költség (javítás, biztosítás, hirdetés)

180 000 Ft

Értékcsökkenés40 000 000 Ft vételár, ebből 25% telek → 30 000 000 Ft × 2%

600 000 Ft

Jövedelem

1 620 000 Ft

Fizetendő szja (15%)

243 000 Ft

Ugyanaz a lakás, ugyanaz a bérleti díj: 324 000 forint helyett 243 000 forint. Évi 81 ezer forint különbség, kizárólag a módszerválasztáson. Az értékcsökkenés önmagában több mint kétszerese volt a fordulópontnak.

Számold ki a saját lakásodra, melyik módszer éri meg — regisztráció nélkül

Mi számít költségnek, és mi nem

A tételes elszámolásnál csak az a kiadás vehető figyelembe, ami a bevételszerző tevékenységgel közvetlenül összefügg, az adóévben ténylegesen kifizetted, és szabályszerűen igazolt. A teljes listát a költségekről szóló cikkben szedtük össze.

Elszámolható többek között:

• javítás, karbantartás
• lakásbiztosítás
• hirdetési díj, ingatlanközvetítői jutalék
• a szerződéssel kapcsolatos ügyvédi díj
• a bérlőre áthárított társasházi közös költség
• a bérbeadáshoz vásárolt bútor, gép — 200 ezer forint egyedi érték alatt egy összegben, vagy választásod szerint két adóév alatt 50-50 százalékban
• az épület értékcsökkenési leírása

Nem számolható el:

• a lakáshitel törlesztőrészlete. Ez a leggyakoribb tévedés. Az értékcsökkenés alapja az adásvételi szerződésben szereplő teljes vételár — ami a hitelből fizetett részt is tartalmazza —, ezért a törlesztő külön költségként már nem vonható le. Egyszer szerepel, az értékcsökkenésben.
• az építményadó és a kommunális adó. Ezek vagyoni típusú közterhek: akkor is fizetned kell, ha nem adod bérbe. Kivétel, ha igazolható, hogy a fizetési kötelezettséget — vagy annak magasabb összegét — éppen a bérbeadás váltja ki.
• az idegenforgalmi adó.

A rezsi külön kérdés — és nem az, aminek látszik

2019 óta kedvező szabály, hogy nem számít bevételnek a bérlőre igénybevétellel arányosan áthárított közüzemi díj. Ezt a rezsiről szóló cikkben bontottuk ki négy esetre. Ha a bérlő mérőóra szerint fizeti a villanyt és a gázt, az nem a te bevételed — akkor sem, ha rajtad keresztül utalja.

Ennek viszont három szűk határa van, és mindhármat gyakran átlépik:

A választás egész évre és minden ingatlanra szól

A módszert nem ingatlanonként választod. Az adott adóévben valamennyi önálló tevékenységből származó bevételedre azonosan kell alkalmaznod. Ha három lakást adsz ki, mindháromra ugyanaz a módszer érvényes; ha emellett más önálló tevékenységed is van, arra is.

Ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy a döntést a teljes portfólióra kell optimalizálnod, nem lakásonként. Társtulajdonnál pedig az is kérdés, ki adózik egyáltalán a bérleti díj után.

Év közben nyilatkozol, év végén döntesz — de csak egy irányba

Ha magánszemélynek adod ki a lakást, az adóelőleget negyedévente magadnak kell megállapítanod és befizetned, a negyedévet követő hónap 12. napjáig. Amíg az év elejétől összesítve nem éri el a 10 000 forintot, nem kell fizetned.

Ha cégnek — kifizetőnek — adod ki, az előleget a bérlő vonja le. Neki nyilatkozhatsz a költségeidről, de legfeljebb a bevétel 50 százalékáig. Nyilatkozat hiányában a bevétel 90 százaléka lesz az előleg alapja.

Itt jön a szabály, amit a legtöbben nem ismernek:

A biztonságos sorrend tehát: ha nem vagy biztos benne, év közben a 10 százalékos hányadról nyilatkozz, gyűjtsd a bizonylatokat, és májusban dönts a tényleges számok ismeretében. Ez az út mindkét irányban nyitva marad.

Egy tétel, amit szinte senki nem használ ki

Ha te magad is bérelsz lakást egy másik településen, és a bérlés időtartama meghaladja a 90 napot, az igazoltan megfizetett bérleti díjjal csökkentheted a bérbeadásból származó bevételedet. Feltétel, hogy a díjat ne térítsék meg neked, és más tevékenységed bevételével szemben se számold el.

A bérelt lakásnak nem kell belföldön lennie. Ez a levonás mindkét költségelszámolási módszer mellett él.

Amit érdemes megjegyezni

A döntés nem érzésre való. Számold ki mindkét módszert a saját számaiddal, és az értékcsökkenést ne hagyd ki belőle — ha a lakást vásároltad, az lesz a legnagyobb levonható tétel. Év közben pedig a 10 százalékról nyilatkozz, amíg nincs meg az éves kép: onnan még van visszaút, fordítva nincs.

Források

• NAV 10. számú információs füzet — Ingatlan bérbeadásának és egyéb hasznosításának adózása (közzétéve: 2026. 02. 03.) · ellenőrizve 2026. május 4.
• Szja tv. (1995. évi CXVII. törvény) 8. §, 16–18. §, 46–47. §, 3. és 11. számú melléklet · ellenőrizve 2026. május 4.
• Szocho tv. (2018. évi LII. törvény) 5. § (2) bekezdés h) pont · ellenőrizve 2026. május 4.

Az itt szereplő számítások a NAV információs füzete és a hatályos jogszabályok alapján készültek, tájékoztató céllal. Nem minősülnek adótanácsadásnak, és nem helyettesítik a könyvelővel való egyeztetést. A bevallásodért te felelsz.