Értékcsökkenés a kiadott lakás után

Ha a tételes költségelszámolást választod, a kiadott lakás beszerzési ára után évről évre értékcsökkenési leírást számolhatsz el. Ez a bérbeadás egyetlen olyan levonható tétele, amiért abban az évben nem adsz ki pénzt: a lakást egyszer megvetted, a leírás pedig ezt a kiadást osztja szét az évek között.

Egy átlagos budapesti lakásnál ez évi több százezer forint. Ennyivel csökken a jövedelmed, vagyis ennek a 15 százaléka az, amit nem kell adóként befizetned.

Mi az értékcsökkenés alapja

Nem a lakás mai piaci értéke, és nem is a becsült értéke. A beszerzési ár — az az összeg, ami az adásvételi szerződésben szerepel. Ezt növelhetik a később elvégzett értéknövelő beruházások.

Ebből viszont ki kell venni a telek értékét: földterület, telek után nem számolható el értékcsökkenés. Ha a bérbe adott ingatlanhoz telek is tartozik — társasházi lakásnál a telekhányad, családi háznál maga a telek —, ezt az értéket el kell különítened.

40 millió forintért vásárolt lakás, 25% telekhányaddal

Vételár az adásvételi szerződés szerint

40 000 000 Ft

Ebből telek (25%)

10 000 000 Ft

Az értékcsökkenés alapja

30 000 000 Ft

Éves értékcsökkenés (2%)

600 000 Ft

Ez a 600 000 forint akkor is levonható a bevételedből, ha abban az évben egyetlen forintot sem költöttél a lakásra. A 15 százalékos adókulccsal számolva évi 90 000 forint tényleges adómegtakarítás.

A kulcs: 2, 3 vagy 6 százalék

A leírási kulcs az épület szerkezetétől függ, nem a korától és nem az állapotától:

Hosszú élettartamú a beton, a vasbeton, az égetett tégla, a kő- és kohósalak, valamint az acélszerkezet — ide tartozik a magyar lakásállomány túlnyomó része, a téglaépítésű társasháztól a panelig. A gyakorlatban tehát a 2 százalék a jellemző.

Közepes élettartamú például a könnyűacél és egyéb fémszerkezet, a fűrészelt faszerkezet vagy a szigetelt alapokon álló vályogfal. Rövid élettartamú a szerfás és deszkaszerkezet, a vályogvert falszerkezet vagy az ideiglenes téglafalazat.

Ha nem egész évben adtad ki

Ha az ingatlan az évnek csak egy részében volt bérbe adva, az értékcsökkenést időarányosan, naponta 365-öd résszel kell elszámolni.

Ugyanaz a lakás, de csak július 1-jétől kiadva (184 nap)

Teljes éves értékcsökkenés

600 000 Ft

Bérbeadási napok

184 nap

Elszámolható (600 000 × 184 / 365)

302 466 Ft

Ha a lakás üresen áll

Az időarányosítás nem csak az első évre vonatkozik. Ha az ingatlan átmenetileg nincs bérbe adva — például amíg új bérlőt keresel —, arra az időszakra a szakmai gyakorlat szerint nem számolható el értékcsökkenés, mert nincs mihez hozzárendelni: bevétel sincs.

A számítás alapja tehát nem a naptári év, hanem a ténylegesen bérbeadással hasznosított napok száma. Ezt évről évre nyilván kell tartani.

Ha a lakásnak csak egy részét adod ki

Ha nem a teljes ingatlant hasznosítod bérbeadással — például egy szobát adsz ki a saját lakásodból —, az értékcsökkenést területarányosan, a bérbe adott alapterület négyzetméterrel arányos része szerint kell megállapítani.

A két arányosítás együtt is alkalmazandó: ha egy 70 négyzetméteres lakásból 20 négyzetmétert adsz ki, és azt is csak az év felében, mindkét szorzót érvényesíteni kell.

A három éves szabály

Sokan azért nem számolnak el értékcsökkenést, mert a lakást régen vették, és úgy tudják, hogy „lejárt”. Ez tévedés.

Magánszemély bérbeadóként akkor is elszámolhatsz értékcsökkenést, ha az épületet három évnél régebben szerezted meg, vagy a használatbavételi engedélyt szerezted meg három évnél régebben. A korlát nem az idő: annyit írhatsz le, amennyit korábban bármely tevékenység bevételével szemben még nem számoltál el.

Ha tehát tíz éve megvetted a lakást, de csak most kezded kiadni, az értékcsökkenés a mostani bérbeadás éveiben indul — nem veszett el a korábbi tíz év miatt.

Írd be a szerzési értéket és a telekhányadot, és nézd meg, mit ad a két módszer

Akinek nem jár

Három eset van, amikor az értékcsökkenés egyáltalán nem érvényesíthető. Mindhárom gyakori, és egyik sem nyilvánvaló:

Ha nem a tulajdonos hasznosítja. Ha az ingatlant nem a tulajdonosa, hanem a haszonélvező adja bérbe, értékcsökkenési leírásra nincs mód: arra kizárólag a tulajdonosnak van joga.

Társtulajdonnál csak a saját hányadra. Ha többen vagytok a tulajdonosok, mindenki csak a saját tulajdoni hányadára eső értékcsökkenést számolhatja el – akkor is, ha megállapodás alapján csak az egyikőtök adózik a teljes bérleti díj után. Erről külön cikk szól.

Abban az évben, amikor a 10 százalékos költséghányadot választod. Ilyenkor a törvény szerint a tárgyi eszközök erre az időszakra jutó értékcsökkenési leírását elszámoltnak kell tekinteni. Vagyis az adott évre eső leírás nem tolódik el a következő évre — egyszerűen elveszik. Ez a 10 százalékos módszer rejtett ára.

Ha később eladod a lakást

Az elszámolt értékcsökkenés nem „jön vissza" az eladáskor: nincs olyan szabály, amely visszapótoltatná veled a korábban levont összeget. Egyetlen korlát van, és az a kétszeres elszámolást zárja ki.

Az ingatlan bérbeadása során költségként elszámolt kiadás, értéknövelő beruházás és értékcsökkenési leírás az értékesítés bevételével szemben még egyszer nem vehető figyelembe költségként. Ha tehát a felújítást már levontad a bérbeadás bevételéből, ugyanazt az összeget az eladáskori jövedelem kiszámításánál nem adhatod hozzá a szerzési értékhez.

A gyakorlatban ezért érdemes vezetni, mit számoltál el melyik évben: eladáskor ez a lista dönti el, mi maradt még érvényesíthető. A részleteket az eladásról szóló cikkben szedtük össze.

Két gyakori tévedés

A hiteltörlesztő nem számolható el külön. Mivel az értékcsökkenés alapja a teljes vételár — beleértve a hitelből fizetett részt is —, a lakáscélú hitel törlesztőrészletének elszámolása külön költségként nem megengedett. A vételár egyszer szerepel a levonások között: az értékcsökkenésben.

A bútor nem az épülettel megy. A bérbeadáshoz vásárolt tárgyi eszközök — bútor, háztartási gép — külön kezelendők. A kizárólag üzemi célt szolgáló eszköz beszerzési ára a felmerülés évében egy összegben elszámolható, ha az egyedi értéke a 200 ezer forintot nem haladja meg. Lehetőség van arra is, hogy a 200 ezer forintot meg nem haladó egyedi értékű eszköznél két adóév alatt, 50-50 százalékban számold el.

Mit kell nyilvántartanod

Az értékcsökkenéshez tartozó adatok nem évente kitalálhatók, ezért érdemes egyszer rendesen rögzíteni őket:

• a beszerzési árat és az adásvételi szerződést
• a saját tulajdoni hányadot, mert az arányosítja az egész alapot
• a telek és az épület megbontását — ezt az arányt évről évre ugyanúgy kell alkalmaznod
• a szerkezet szerinti besorolást, amiből a kulcs következik
• az eddig elszámolt értékcsökkenés halmozott összegét, mert a leírás csak a korábban el nem számolt mértékig folytatható
• a bérbeadás napjait évenként, az időarányosításhoz

Ez az öt adat együtt határozza meg, mennyit vonhatsz le idén, és mennyit a következő tíz évben.

Források

• NAV 10. számú információs füzet — Ingatlan bérbeadásának és egyéb hasznosításának adózása (közzétéve: 2026. 02. 03.) · ellenőrizve 2026. augusztus 14.
• NAV — Értékcsökkenési leírás elszámolása ingatlan bérbeadás esetén az Szja tv. hatálya alá tartozó adózóknál · ellenőrizve 2026. augusztus 14.
• Ado.hu és Önadózó szakcikkek az szja szerinti értékcsökkenésről — napi arányosítás, üresen állás, értékesítéskori kezelés · ellenőrizve 2026. augusztus 14.
• Szja tv. (1995. évi CXVII. törvény) 11. számú melléklet — az értékcsökkenési leírás szabályai és a leírási kulcsok jegyzéke · ellenőrizve 2026. augusztus 14.

Az itt szereplő számítások a NAV információs füzete és a hatályos jogszabályok alapján készültek, tájékoztató céllal. Nem minősülnek adótanácsadásnak, és nem helyettesítik a könyvelővel való egyeztetést. A bevallásodért te felelsz.