Tudástár
Üresen álló lakás: mit lehet elszámolni két bérlő között?
A bevétel áll, a közös költség és a biztosítás viszont fut tovább. A kérdés nem az, hogy fáj-e — hanem hogy mennyit lehet ebből az adóban érvényesíteni. A válasz két szabályon múlik, és egyik sem nyilvánvaló.
- Frissítve
- Olvasási idő
- 3 perc
Két szabály dönti el, mi történik az üres hónapokkal, és a kettő különböző irányba mutat.
Az első: az értékcsökkenés időarányos. Ha az ingatlan az évnek csak egy részében volt bérbe adva, a leírás is csak arra a részre jár.
A második: a költség legfeljebb a bevétel mértékéig érvényesíthető. Veszteséget a bérbeadás nem termelhet: ha a költségeid meghaladják a bevételt, a különbözet nem vihető át a következő évre, és más jövedelmedből sem vonható le.
Az üres hónapok nem tüntetik el a költségeidet, de nem is fordulnak át adóelőnnyé. A jövedelem alsó határa nulla — negatív nem lehet.
Az értékcsökkenés arányosítása
Ez a legnagyobb tétel, és itt a legérzékelhetőbb a különbség. Ha a lakást március 1-jétől adtad ki, tíz hónapra jár a leírás, nem tizenkettőre.
40 millió forintos lakás, 20% telekhányad, 2%-os kulcs
- Épületérték40 000 000 Ft mínusz a 20% telekhányad
- 32 000 000 Ft
- Éves écs, 2%teljes évre
- 640 000 Ft
- Écs 10 hónapraha márciustól adtad ki
- 533 333 Ft
- Az elvesztett leírás
- 106 667 Ft
A két üres hónap tehát nemcsak a bérleti díjat viszi el, hanem a rájuk eső leírást is. Ez az egyik oka annak, hogy egy gyors bérlőváltás pénzben is mérhető.
Számold ki a saját ingatlanodra, mennyi écs jár a bérbeadott hónapokra
A folyó költségek: a kapcsolat számít, nem a naptár
A közös költséget, a biztosítást, a karbantartást az üres hónapokban is fizeted. A törvény a költségelszámolásnál nem hónapokat vizsgál, hanem azt, hogy a kiadás a bevételszerző tevékenységgel közvetlenül összefüggött-e.
Ha a lakás bérbeadás céljából áll üresen — hirdeted, nézőket fogadsz, két bérlő között vagy —, a fenntartás költsége a bérbeadási tevékenységhez kapcsolódik. Ha viszont az üresen állás oka más (magad használod, rokon lakik benne, felújítás alatt áll saját célra), akkor az arra az időszakra jutó költség nem a bérbeadásé.
Egy teljes év, két bérlő között
Nézzünk egy tipikus évet: januártól áprilisig ki volt adva a lakás, májusban kiköltözött a bérlő, júliustól jött az új.
10 bérbeadott hónap, 200 000 Ft havi lakbér
- Bevétel10 hónap × 200 000 Ft
- 2 000 000 Ft
- Közös költség, biztosítás12 hónapon át fut, az üres hónapokban is
- 360 000 Ft
- Hirdetés, festés a bérlőváltásnál
- 180 000 Ft
- Écs 10 hónapraa fenti 40 milliós lakással számolva
- 533 333 Ft
- Jövedelem
- 926 667 Ft
- Szja, 15%
- 139 000 Ft
Ugyanez a 10 százalékos költséghányaddal: 2 000 000 forint bevétel, 1 800 000 forint jövedelem, 270 000 forint adó. A tételes elszámolás itt majdnem a felét spórolja — pontosan azért, mert az üres hónapok költségei is beleszámítanak.
Bérlőváltásos évben a tételes költségelszámolás gyakran akkor is nyer, ha egyébként a 10 százalékos módszert szoktad használni. A festés, a hirdetés és a közvetítői jutalék együtt komoly tétel.
Amit érdemes megőrizni az üres hónapokról
Ha a lakás bérbeadási céllal állt üresen, azt utólag bizonyítani kell tudni. Nem bonyolult, csak nem szokás rá gondolni:
- a hirdetés képernyőképe vagy a hirdetési díj számlája
- az ingatlanközvetítői megbízás és a jutalékszámla
- a felújítási, festési, takarítási számlák a bérlőváltás időszakából
- a régi és az új bérleti szerződés — ezek mutatják a köztes időszakot
A bérbeadásnál elszámolható költségek teljes köre külön cikkben szerepel; az üres hónapokra ugyanazok a szabályok érvényesek, csak a bizonyítás felelőssége nagyobb.
A lényeg
Az üres hónapok költsége nem vész el teljesen: a fenntartás elszámolható, ha a lakás bérbeadási céllal állt üresen, és ezt bizonyítani is tudod. Két korlát van. Az értékcsökkenés csak a bérbeadott hónapokra jár, a költség pedig legfeljebb a bevétel mértékéig — a bérbeadás jövedelme nem lehet negatív.
Források
- NAV 10. számú információs füzet — Ingatlan bérbeadásának és egyéb hasznosításának adózása (közzétéve: 2026. 02. 03.), I/3.2. pont (tételes költségelszámolás) · ellenőrizve 2026. augusztus 16.
- Szja tv. (1995. évi CXVII. törvény) 11. számú melléklet — az értékcsökkenési leírás szabályai, időarányos és területarányos elszámolás · ellenőrizve 2026. augusztus 16.
- Szja tv. 3. számú melléklet — az elismert költségek köre; a bevételszerző tevékenységgel közvetlenül összefüggő kiadás · ellenőrizve 2026. augusztus 16.
Az itt szereplő számítások a NAV információs füzete és a hatályos jogszabályok alapján készültek, tájékoztató céllal. Nem minősülnek adótanácsadásnak, és nem helyettesítik a könyvelővel való egyeztetést. A bevallásodért te felelsz.
Ezt év végén sem szeretnéd fejből kiszámolni.
Készül egy alkalmazás, ami év közben vezeti a tételeidet, és május 20. előtt megmondja, melyik sorba mi kerül. Szólunk, amint indul.