Tudástár
Adózik-e a kaució?
A kaució az egyetlen pénz a bérbeadásnál, ami hónapokig a számládon ül anélkül, hogy a tiéd lenne. Az adózása is ehhez igazodik: nem az átvétel számít, hanem az a pillanat, amikor véglegesen nálad marad.
- Frissítve
- Olvasási idő
- 4 perc
Az átvett kaució nem bevétel. A törvény szerint nem kell bevételként figyelembe venni azt a kapott vagyoni értéket, amelyet a magánszemélynek vissza kell szolgáltatnia — és a kaució pontosan ilyen: amíg a bérlő rendben teljesít, a pénz visszajár neki.
Ez akkor is így van, ha a kaució két-három havi bérleti díjnak megfelelő összeg, és akkor is, ha évekig nálad van.
Az átvételkor nem keletkezik adókötelezettség. A kaució letét jellegű: a számládon van, de nem a tiéd. Adózni akkor kell utána, amikor véglegesen nálad marad.
Mikor válik bevétellé
Négy tipikus helyzet van, amikor a kaució — részben vagy egészben — véglegesen nálad marad. Mindegyikben bevétellé válik, és a bérbeadás jövedelmének részeként adózik:
Károkozás fedezete. A bérlő kitörte az ajtót, tönkretette a főzőlapot, és a javítás összegét a kaucióból vonod le. Az elszámolt összeg a bevételed lesz.
Elmaradt bérleti díj beszámítása. A bérlő két hónapot nem fizetett, és a tartozást a kaucióból rendezed. Ez ugyanaz, mintha megkapnád a bérleti díjat — bevétel.
Határozott idejű szerződés idő előtti felmondása. A bérlő lejárat előtt kiköltözik, te pedig a kaució fejében eltekintesz a hátralévő időszak bérleti díjától. A nálad maradó összeg bevétel.
„Lelakás”. A felek megállapodnak, hogy a bérlő az utolsó hónapokban nem fizet, hanem a kauciót lakja le. Ilyenkor a kaució a döntés meghozatalát követően válik bevétellé — onnantól ugyanis már nem visszajáró letét, hanem bérleti díj.
Egy számpélda
Kétévnyi bérlet után a bérlő kiköltözik. A kaució 400 000 forint volt, ebből 150 000 forintot visszatartasz a falak festésére és egy törött ajtólap cseréjére.
Kaució-elszámolás kiköltözéskor
- Átvett kaucióa bérlet alatt végig letét — nem bevétel
- 400 000 Ft
- Visszafizetve a bérlőnek
- 250 000 Ft
- Nálad maradt, károkozás fedezetekéntez a rész bevétel az elszámolás időpontjában
- 150 000 Ft
- Ennek adója, 15% — 10%-os módszernél a 90%-a után
- 20 250 Ft
Ha tételesen számolsz el, a festés és az ajtólap számlával igazolt költsége a másik oldalon megjelenik: a kiadás elszámolható a bevétellel szemben. Ilyenkor a megtartott kaució és a helyreállítás költsége jórészt kiüti egymást — de csak akkor, ha a számlát megkéred és megőrzöd.
Ha a kaucióból javításra tartasz vissza pénzt, kérj számlát a munkáról. A megtartott összeg mindenképpen bevétel; a költség viszont csak akkor csökkenti a jövedelmet, ha bizonylatod van róla.
Amit a szerződésbe érdemes beleírni
A kaució adózásának időpontja azon múlik, mikor derül ki, hogy véglegesen nálad marad-e. Ehhez az kell, hogy legyen mihez viszonyítani:
- a kaució összege és jogcíme — külön nevesítve, ne a bérleti díjjal összemosva
- mire használható fel: károkozás, elmaradt bérleti díj, elmaradt rezsi
- az elszámolás határideje a kiköltözés után (jellemzően 8–30 nap)
- átadás-átvételi jegyzőkönyv be- és kiköltözéskor, fényképekkel
Az utolsó pont nem adózási, hanem bizonyítási kérdés — viszont ez dönti el, hogy egy vitatott levonást meg tudsz-e védeni. A bérleti szerződés többi adózási pontja külön cikkben szerepel.
És a kaució kamata?
Ha a kauciót elkülönített betétben tartod, és az kamatozik, a kamat sorsa a szerződéstől függ. Ha a kamat a bérlőt illeti, az nem a te jövedelmed. Ha nálad marad, az kamatjövedelemként adózik — más szabályok szerint, mint a bérbeadás.
A gyakorlatban a magánbérbeadók többsége nem elkülönítve kezeli a kauciót, így ez a kérdés ritkán merül fel. Attól még érdemes tudni, hogy a szerződésben rendezhető.
Nézd meg, mennyi marad a lakbérből a költségek és az adó után
A lényeg
A kaució addig nem adózik, amíg vissza kell adnod. Attól a pillanattól számít bevételnek, amikor véglegesen nálad marad — akár károkozás, akár elmaradt bérleti díj, akár lelakás miatt. Két dolgot érdemes csinálni: az elszámolást írásban rögzíteni, a helyreállításról pedig számlát kérni.
Források
- Szja tv. (1995. évi CXVII. törvény) 7. § (1) bekezdés c) pont — a visszaszolgáltatási kötelezettséggel kapott vagyoni érték nem bevétel · ellenőrizve 2026. augusztus 16.
- NAV 10. számú információs füzet — Ingatlan bérbeadásának és egyéb hasznosításának adózása (közzétéve: 2026. 02. 03.), I/2. pont (bevétel) · ellenőrizve 2026. augusztus 16.
- Ptk. (2013. évi V. törvény) — a bérleti szerződés és az óvadék szabályai; a kaució visszajáró jellege ezen alapul · ellenőrizve 2026. augusztus 16.
Az itt szereplő számítások a NAV információs füzete és a hatályos jogszabályok alapján készültek, tájékoztató céllal. Nem minősülnek adótanácsadásnak, és nem helyettesítik a könyvelővel való egyeztetést. A bevallásodért te felelsz.
Ezt év végén sem szeretnéd fejből kiszámolni.
Készül egy alkalmazás, ami év közben vezeti a tételeidet, és május 20. előtt megmondja, melyik sorba mi kerül. Szólunk, amint indul.