Mit tehetsz, ha a bérlő nem fizeti a bérleti díjat?

Az elmaradt bérleti díj ritkán egyetlen elmaradt utalással kezdődik. Előbb csúszik pár napot, aztán jön egy magyarázat, aztán egy ígéret — és mire a bérbeadó úgy dönt, hogy elég volt, jellemzően már három hónap tartozás áll fenn.

Ezen a ponton a legtöbben azt teszik, ami logikusnak tűnik: írnak egy határozott üzenetet, hogy felmondják a szerződést. Ez viszont a törvény szerint jellemzően érvénytelen felmondás — nem azért, mert nem volt igazuk, hanem mert kihagytak egy kötelező lépést.

Az első lépés: az írásbeli felszólítás

A lakástörvény megfogalmazása nem hagy mérlegelést: ha a bérlő a bérfizetésre megállapított időpontig a lakbért nem fizeti meg, a bérbeadó köteles a bérlőt — a következményekre figyelmeztetéssel — a teljesítésre írásban felszólítani.

Három eleme van, és mindhárom kell:

• Írásban. A szóban közölt, telefonon elmondott felszólítás nem teljesíti a feltételt, és utólag nem is bizonyítható.
• A teljesítésre. Meg kell jelölnie, mit és mennyit vársz — melyik hónap bérleti díja, mekkora összeg, milyen határidőre.
• A következményekre figyelmeztetéssel. Ki kell mondania, hogy nem fizetés esetén felmondod a szerződést. Az a felszólítás, ami csak emlékeztet a tartozásra, ezt a feltételt nem teljesíti.

A felmondás: két nyolcnapos határidő

Ha a bérlő a felszólításnak nyolc napon belül nem tesz eleget, a bérbeadó további nyolc napon belül írásban felmondással élhet.

Ez a második nyolc nap az, amit a gyakorlatban a legtöbben elrontanak. Nem arról szól, hogy legalább nyolc napot várni kell — hanem arról, hogy nyolc napon belül lépned kell. Aki tovább vár, mert még reménykedik, az elveszíti a felmondás jogát erre a mulasztásra, és a következő elmaradt hónapnál kezdheti elölről az egészet.

Időrend, ha a bérleti díj minden hónap 5-én esedékes

Március 5.a bérleti díj esedékes, nem érkezik meg

0. nap

Március 10.írásbeli felszólítás, a következményekre figyelmeztetéssel

a te lépésed

Március 18.letelik a bérlő nyolc napja

+8 nap

Március 26-igeddig kell közölnöd az írásbeli felmondást

+8 nap

A dátumok a saját szerződésed fizetési határnapjából számolódnak, nem a hónap elejéből. Ezért érdemes a felszólítást keltezéssel és igazolható módon küldeni: a két nyolcnapos határidő onnan indul.

Mikorra szólhat a felmondás

A felmondás nem azonnali hatályú. A törvény szerint az elmulasztott határnapot követő hónap utolsó napjára szólhat, és a felmondási idő nem lehet rövidebb tizenöt napnál.

Vagyis a felmondás közlésével a bérleti jogviszony nem szűnik meg — a bérlő a felmondási idő végéig jogszerűen a lakásban marad, és a bérleti díj is jár érte. Ez a szakasz az, amit sok bérbeadó nem számol be előre az idővonalba.

Ha nem a fizetés a baj, hanem a magatartás

A törvény külön kezeli azt az esetet, amikor a felmondás alapja a bérlő vagy a vele együttlakó személyek magatartása. Ilyenkor a felszólítást a tudomásodra jutástól számított nyolc napon belül kell írásban megtenned — itt tehát a saját késlekedésed is jogvesztő.

Egy kivétel van: ha a kifogásolt magatartás olyan súlyos, hogy tőled a szerződés fenntartását nem lehet elvárni, a felmondást nem kell előzetes felszólításnak megelőznie. A nem fizetés esetére viszont ez a kivétel nem áll — ott a felszólítás akkor is kötelező, ha a tartozás hónapok óta gyűlik.

A kaució beszámítása és ami adózásilag történik

Az elmaradt bérleti díj rendezésének leggyakoribb módja, hogy beszámítod a kaucióba. Ez működik, de van adózási következménye, amit a legtöbben nem kapcsolnak hozzá.

A kaució az átvételekor nem bevétel: amíg vissza kell szolgáltatnod, letét jellegű. Attól a ponttól viszont, hogy elmaradt bérleti díjba beszámítod, véglegesen nálad marad — tehát bevétellé válik, és a bérbeadás jövedelmeként adózik. A bevételt legkésőbb a bérleti jogviszony megszűnésekor, a bérlővel való elszámoláskor kell figyelembe venni.

A ki nem fizetett bérleti díj után nem adózol

Ez a másik oldal, és jó hír. A bérbeadásnál a bevétel a megszerzés időpontjában keletkezik — nem akkor, amikor esedékes lett volna. Amit a bérlő nem fizetett ki, az nem bevétel, tehát nem is kell utána adót fizetned.

Ennek két gyakorlati következménye van:

• A negyedéves adóelőleget a ténylegesen befolyt összegre számold, ne a szerződés szerintire. Aki a papíron járó bérleti díjra fizet előleget egy nem fizető bérlő mellett, az saját pénzt utal be feleslegesen.
• Ha a tartozás később mégis megtérül — akár utólagos fizetéssel, akár a kaucióból —, az abban az évben lesz bevétel, amikor ténylegesen hozzájutsz.

Számold újra a negyedéves előleget a ténylegesen befolyt bérleti díjjal

A lényeg

A nem fizető bérlőnél nem a türelem a kockázat, hanem a rossz sorrend. A törvény három lépést ír elő — írásbeli felszólítás a következményekre figyelmeztetéssel, nyolc nap a bérlőnek, majd nyolc napon belül írásbeli felmondás —, és ebből egyiket sem lehet kihagyni vagy megcserélni.

Adózási oldalon pedig érdemes fejben tartani a kettősséget: a ki nem fizetett bérleti díj után nem adózol, a kaucióból beszámított összeg után viszont igen.

Gyakori kérdések

Mit tehetek, ha a bérlő nem fizeti a bérleti díjat?

A törvény kötelező sorrendet ír elő: először írásban fel kell szólítanod a teljesítésre, a következményekre figyelmeztetéssel. Ha a bérlő a felszólításnak nyolc napon belül nem tesz eleget, további nyolc napon belül írásban felmondhatsz. A felszólítás nem udvariasság, hanem a felmondás érvényességi feltétele.

Mennyi idő alatt mondhatom fel a szerződést, ha a bérlő nem fizet?

A felszólítás után nyolc nap a bérlőé, majd nyolc nap a tiéd a felmondás közlésére. A felmondás az elmulasztott határnapot követő hónap utolsó napjára szólhat, és a felmondási idő nem lehet rövidebb tizenöt napnál. A második nyolc nap elmulasztása a leggyakoribb hiba: ha lekésed, az egész eljárást elölről kell kezdened.

Felmondhatok azonnal, ha a bérlő súlyosan megszegi a szerződést?

Ha a felmondás alapja a bérlő vagy a vele együttlakók magatartása, és az olyan súlyos, hogy tőled a szerződés fenntartását nem lehet elvárni, a felmondást nem kell előzetes felszólításnak megelőznie. A nem fizetés esetére viszont ez nem áll: ott a felszólítás kötelező.

Beszámíthatom az elmaradt bérleti díjat a kaucióba?

Igen, és ez a kaució egyik rendeltetése. Adózási következménye viszont van: a beszámított összeg ettől a ponttól nem visszajáró letét, hanem bevétel, amit a bérbeadás jövedelmeként be kell vallanod. A bevételt legkésőbb a bérleti jogviszony megszűnésekor, a bérlővel való elszámoláskor kell figyelembe venni.

Kell adót fizetnem az után a bérleti díj után, amit a bérlő nem fizetett ki?

A bérbeadásnál a bevétel a megszerzés időpontjában keletkezik, tehát ami nem folyt be, az nem bevétel — a ki nem fizetett bérleti díj után nem adózol. Ha viszont később mégis megkapod, akár a kaucióból beszámítva, akár a bérlő utólagos fizetéséből, az abban az évben lesz bevétel, amikor ténylegesen hozzájutsz.

Források

• 1993. évi LXXVIII. törvény 25. § — a lakásbérleti szerződés felmondása a bérlő szerződésszegése esetén: a felszólítás, a nyolc napos határidők és a felmondás időpontja · ellenőrizve 2026. szeptember 8.
• 1993. évi LXXVIII. törvény 26. § (5)–(6) bekezdés — a határozatlan idejű szerződés cserelakás nélküli rendes felmondása, és annak kizárása önkormányzati, illetve állami lakásnál · ellenőrizve 2026. szeptember 8.
• 1993. évi LXXVIII. törvény 1. § (3) bekezdés — az e törvényben nem szabályozott kérdésekben a Polgári Törvénykönyv az irányadó · ellenőrizve 2026. szeptember 8.

Az itt szereplő számítások a NAV információs füzete és a hatályos jogszabályok alapján készültek, tájékoztató céllal. Nem minősülnek adótanácsadásnak, és nem helyettesítik a könyvelővel való egyeztetést. A bevallásodért te felelsz.

Ezt év végén sem szeretnéd fejből kiszámolni.

Készül egy alkalmazás, ami év közben vezeti a tételeidet, és május 20. előtt megmondja, melyik sorba mi kerül. Szólunk, amint indul.

E-mail címKérek értesítést